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[市场]上半年房地产市场总体平稳 热点城市“微收紧”
经济日报      2019-07-09 10:58:11
 

2019年上半年,房地产市场以“小阳春”“土拍热”“止跌令”等热点引起了社会广泛关注。58安居客房产研究院首席分析师张波近日接受记者采访时表示,2019年上半年房地产市场出现了分化延续、热点恒热、调控持续三大特点,而下半年楼市将以“稳”字当先,出现政策调控、城市热度、市场心态“三大换挡”,房地产市场将朝着整体稳定、小幅波动方向发展。

据58同城、安居客发布的6月《国民安居指数报告》显示,全国67个重点监测城市新房平均价16416元/㎡,环比上涨0.38%,其中41城新房房价环比上涨;67城二手房挂牌均价15253元/㎡,环比上涨0.34%,其中45城二手房挂牌房价环比上涨。上半年房地产市场总体呈现出平稳基础上的微涨。

张波说,2019年上半年房地产市场出现了分化延续、热点恒热、调控持续三大特点。首先,一线城市在严格调控的背景下,土地市场和一二手房市场均呈现出量升价平态势;二线城市市场热度提升过快,引发了调控从紧政策出台;三四五线城市房价虽保持上升,但土地市场及二手房交易整体热度有所回落。

其次,杭州、合肥、苏州、宁波、武汉、郑州、东莞等二线城市成为热点,调控政策对房价上升有一定遏制作用,但并未改变房企拿地热情,这些城市下半年依然是热点。

同时,上半年调控呈现出“双边多点”效应,“双边”即在因城施策下,热点城市政策总体从紧,而存在房价下跌风险的城市会出台“托市”政策;“多点”体现在调控不仅针对房价,还针对地价、限售、限购、公积金等多维度,这一趋势也将在下半年延续。

张波还表示,今年上半年,在因城施策的调控思路下,房地产市场正在进入新一轮调整周期,调控的松紧变换在二线城市的体现更为明显。从上半年市场来看,市场热度较高的城市,尤其是二线城市未来加码空间更大,上半年房价持续上涨幅度较高、土地市场较热的城市,未来都将面临“微收紧”。

资金是房企发展的命脉,今年上半年,受整体市场流动性放松影响,房企“融资难”得到缓解,融资成本有效降低。同时,受一二线购房者入市步伐加快影响,房企拿地积极性明显提升,加大了对融资的需求。张波认为,在上述背景下,银保监会重申对房企的融资限制,属于楼市调适度从紧,如果房企持续在土地市场的表现过为激进,则有可能面临更为严格的资金监管。

随着一二线城市土地热度提升,一些城市虽然成交规模同比减少,但楼面价有所提升。根据58安居客房产研究院的监测数据,今年一季度,苏州市区3场土拍的平均楼面价超过了1.4万元/㎡,平均溢价率则突破了19%;今年3月,合肥6宗地块成交总价124.5亿元,平均溢价率高达108.7%,刷新纪录。张波认为,下半年热点城市土地市场大概率会保持较高热度,不过,由于调控政策的存在,土地溢价率将得到有效控制,二线城市土地“僧多粥少”现象下半年仍将持续存在。

基于58同城、安居客的平台数据及58安居客房产研究院的监测数据,张波对2019年下半年房地产市场趋势进行了预测:下半年房地产市场将依然处于“换挡期”,在“稳”字当先的大环境下,呈现出政策调控、城市热度、市场心态的“三大换挡”。

第一,政策调控换挡将体现为从全国严控,到“因城施策”、“因区施策”,调控的抓手将从房价层面向土地、限购、金融等维度纵深化落实。第二,在城市换挡上,一二线城市仍将保持一定热度,三四五线城市将呈现”换挡“,城市之间的热度将开始出现分化。第三,在市场心态换挡上,用户对后市看平的心态已占据主流。因此,下半年不会出现单边市场热度持续上扬的格局,整体稳定、小幅波动将是主流趋势。

 
 
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