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[建议]空置房也要交全部物业费了?!淮安物管条例征求建议中……
淮海晚报      2019-05-15 10:21:21
 

5月10日,《淮安市住宅物业管理条例(草案)》发布,公开向社会征求意见。一石激起千层浪。作为我市首部物管条例草案初稿,上面的许多内容引发广泛讨论。不少人士就(草案)发表看法,相关政府部门也对社会关注的热点问题做了回应。

坊间声音

物业人士:

建议完善物业费收缴、维修基金补交政策

作为荷花池小区物业经理,谈明嵩同时也是水韵天成小区的一名普通业主。他认为,新的物业管理条例相关规定要求更细致、更具体、可操作性更强,比如说对电动车充电、停放区域、机动车辆停放等有明确要求,但也存在一些不足,比如在物业费收缴方面和对维修基金的规定方面。

第六十七条称,业主空置物业的,应当全额交纳物业公共服务费、分摊的公共水电费等。业主未按时交纳物业公共服务费、分摊的公用水电费,经依法催告后仍不缴交的,物业服务企业可以限制其使用电梯卡。

谈明嵩认为,业主不交物业费的情况并不常见,多半是因为业主有诉求没得到解决,极少业主是真正的无理由抗缴。“对于诉求没有得到解决的,物业应想法提高服务,给与解决;至于这极少一部分抗缴的,也不需要用条例来进行规范,可以通过法律途径来解决。条例的规定,易导致物业公司滥用职权,让有诉求的业主没有得到权益的保障。”

同时,谈明嵩也认为,空置房按原来收取70%的物业费更合理。“从现在的大环境来看,谁的家里没有两栋以上的住房呢。业主的房子空置,就没有产生垃圾,没有享受到物业的服务,虽然物业不会因为房子空置就降低服务质量,但权衡考虑,全额交纳物业费并不合理。”谈明嵩称。

对于维修资金的补交,条例中只字未提,谈明嵩认为,维修资金的补交,反而是老旧小区面临的难题。“以荷花池小区为例,因为是十几年的老校区,房屋漏水处较多,业主投诉也多,但目前维修资金少,以前交付的资金也不够现在修房费用,维修资金无法启动,房屋维修成难题。江苏省有关条例规定,房屋过户的时候,新业主应补交维修资金,而新条例却是空白,建议补充相应的规定,落实维修资金。”

业委会成员:

希望对物业服务质量、社区住房使用做明确要求

在东冠逸品小区任职两年业主委员会主任的朱春杰,深感业主委员会的话语权少,无法真正的表达小区业主的诉求,他希望,新的物业管理条例能对物业公司服务质量上多做要求。同时,本着提高业主的幸福指数,朱春杰也希望条例中明确社区用房的用途。

朱春杰说,虽然物业和前期的开发商或后期的业委会订立合同,并按合同提供服务,但如果物业服务不到位,小区的个人以一己之力要求物业公司整改,肯定难以抗衡,社区或街道作为利益无关人,重视程度大打折扣。他希望,新物业条例能对物业公司的服务质量做出明确规定,政府也不能缺席,应加强监管,并出台相关的奖惩条款。

另一方面,在小区建设之初都有明确的社区用房规划。但在真正的使用中,并没有提供公共服务用途。“社区用房的供街道、社区使用,具有公共性质,如建设读书馆、健身场所、医疗卫生等。但很多小区都作他用,以我们小区为例,原来的社区用房现在被租给一家律师事务所。”他建议,新条例对社区用房未做规定,希望能明确规定社区用房用途,真正的为业主提供公共服务功能。

淮安网友:

呼吁更多从业主权益角度进行完善

网络也成为市民参与(草案)讨论的重要阵地。昨日,不少网络“大咖”在淮水安澜上发表观点,引发众多网民跟帖。较多网友倾向的观点是,呼吁(草案)更多从保护业主权益的角度进行修正、完善。

网友“烧肉就酒”发表文章认为,讨论稿有些“高大上”,比较难落地。而且,对与广大业主们切身利益关系最大的物业管理服务、物业使用和维护这块内容谈得不多。另外,他提出,特定情形下物业可以直接使用维修基金的规定涵盖面较大,容易让不法企业和个人“钻空子”;而跟物业服务企业可以断水断电停电梯的所有条款,都应该不合法不合规。

网友“hyliu”提出,地方物业立法应遵循基本法理,不能与上位法相悖。除同样对梯控卡相关条例提出疑问外,他特别提及,成立业委会,业主明确表态参与意见的业主人数必须达到多数,不要被成立“业主委员会”;业主代表必须代表大多数业主意见,业主的权益不能简单地“被代表”。

“这部法规真正的受益者和被保护者应该是近600万名业主,被监管、制约的应该是为各小区服务的物企公司。” 网友“默契”则写道:“条例中应充分体现对业主合法权益的尊重和保护;加入充分遏制和处罚物企公司违法违规行为具体可操作的条款;更要有条款确保正式条例出台后得到有效实施、有效监督。”

记者看到,这些帖子获得了较大点击量和回复。多数网友都对他们的观点表示支持。“条例应明确物业的性质,是管理者还是拿着酬劳的服务型公司。”网友“王小勇”说。网友“fs5208”回帖认为:“断水断电卡电梯,这些都已类似执法行为,作为物业不应获得如此授权;专项维修基金不能扩大使用范围和简化申请条件,这是业主托管应急用的。”网友“格林先生”说,“希望政府部门在最终定稿时,充分维护业主权益,在给物业服务企业更大发展空间的同时,也要给予他们更多约束和提升服务品质的措施。让物业服务企业成为广大业主真正的‘管家’。”

热点条款及解读

针对市民普遍关注的(草案)热点内容,昨日,市住建局物管处处长陈辉进行了详细解读。

第十八条:“筹备组业主成员必须承诺不参加业委会委员的选举。”

解读:在筹备成立业主大会和业主委员会的过程中,筹备组是选举规则的制定者,同时又是组织者,如果允许筹备组中的业主成员参加业委会委员选举,那么其身份就变成既是裁判员同时又兼任运动员,很容易形成权利寻租,缺乏公平、公正性,从而造成筹备组业主成员基本垄断业主委员会成员的现象。

第六十七条,第三款:“业主未按时交纳物业公共服务费、分摊的公用水电费,经依法催告后仍不缴交的,物业服务企业可以限制其使用电梯卡,但在限制使用三十日前应当书面告知业主。”

解读:目前小区主要矛盾集中在:物业企业认为:业主不交费,缺少服务资金,就难以保障提供完善服务,且业主不交物管费也是对及时交纳物管费的业主权力侵犯;业主则认为,物业服务质量不高,所以不愿意交费。如此互为因果,就导致恶性循环,成为物业服务中一个难解的“死结”。增加此条款,目的是先解决物业费收缴难的问题,从而为解开矛盾打开突破口。但这并非意味着让业主失去制约物管企业的权利,打开收费“死结”后,对业主关注的物管只收费不服务问题,一方面是强化住建、街道社区及有关部分对物管企业的监管力度,通过行政处罚,特别是通过建立信用管理机制,对失信物管企业进行惩戒,严重的列入“黑名单”,对其市场准入进行限制;另一方方面业主委员会也要发挥监管作用,不能对请来的“保姆”不闻不问。另外草案还鼓励业主委员会对物管企业服务采用薪酬制,即钱交在业主委员会手中,物业公司做多少事给多少钱,彻底让业主掌握资金使用的主动权。

第八十五条:“对非法建设建筑物和构筑物,物业在劝说无效时,可以临时停止向业主专有部分供水、供电,但应当在停止供水、供电前书面告知业主或使用人。”

解读:违建是大多数业主深恶痛绝的行为,有效防止违建根本上是维护全体业主的利益。国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》都明确规定,物管企业对违法行为有劝说、制止的责任,但上位法没有细化明确可采取什么行动措施加以制止。目前,一方面业主对物管企业不采取措施制止违法搭建、毁绿种菜有较大的意见,业主认为物管不作为;另一方面物管企业又不知道可以采取什么措施加以制止。《条例(草案)》初稿也就是为了细化上位法而提出了一些可采取的制止措施,当然,物管企业只有在劝说无效时,才有采取措施的权利,且要事先书面告知。

第九十四、九十五条:“对物业内外墙体及顶面有脱落危险的;消防设施存在安全隐患的;供水设施故障影响供水的;住宅区道路、场地、绿地、地面停车位(场)等公用设施破损严重,达不到国家、省文明城市、卫生城市标准的,申请使用住宅专项维修资金增值收益部分维修和更新、改造,不需经相关业主共同决定。”

解读:关于房屋维修资金,目前小区居民遇到的痛点是申请使用难,因为要达到特别多数通过,需要很长的时间,而现实中如房子漏水、墙体脱落等问题是非常紧急的,这一条款就是想降低维修资金的使用难度,方便广大业主。对于大家担心的物管企业滥用维修资金的问题,《条例》出台后,我市会制定相应的配套政策,对大家关注的问题进行有效制约。

陈辉介绍,草案到最终条例颁布还有约半年时间,期间,要经过市司法局审查,然后报送市人大常委会进行一审,二审,如有必要还要再进行三审,期间要召开多次意见征集会和专家论证会,充分听取各方意见,进行深入修改。从其他城市的经验看,最后形成的条例和最初的草案会有不少改动。“以深圳市为例,目前已经到二审阶段,但仍有不少争议,还要进行完善。”

陈辉表示,该《条例(草案)》还是初稿,在社会公开征集意见的过程中,肯定会有不同的观点、甚至是批评,这也是广泛征求意见所要达到的目的。希望大家坚持以问题为导向,不仅要提出问题,更要提出有针对性解决问题可操作的具体办法。通过集思广益,供最终立法参考。

征求意见5月31日截止

根据政府部门公告,有关意见或建议可于2019年5月31日之前,以信函、传真、电子邮件等方式提交市司法局。提交意见建议时,需标注"条例(草案)修改建议"字样,并请留下姓名和联系方式,以便进一步联系。

地址:淮安市翔宇南道1号淮安市行政中心

邮编:223001;电话:80831566 (兼传真)

邮箱:hafzbfgc@sina.com

 
 
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