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[分析]苏州楼市调控启示: “预期管理”思路凸显 更多城市或将加码
21世纪经济报道      2019-05-15 09:24:38
 

5月11日,苏州市政府出台了《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》(以下简称《意见》)。根据《意见》,苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施,即“限售令”。

具体来看,《意见》规定限制转让区域内的新房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目),购房人自取得不动产权证之日起,满3年后方可转让。另外,对于苏州工业园区全域二手住房,购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满5年后方可转让。

最高5年的限售门槛,使得苏州超过大部分城市的“3年限售”,成为全国“限售令”最严厉的城市之一,同时也将今年4月以来的加码调控热潮,推向一个新的高度。

在此之前,长沙、合肥、西安、丹东等地先后加码楼市调控,住建部、自然资源部、发改委、央行等主管部门也纷纷做出稳定市场的表态。政策动作之密集,堪称近一年来之最。

分析人士指出,春节后,部分热点一二线城市楼市有升温之势,土地市场也在迅速复苏。但总体来看,整体市场的反弹势头并不明显。分析人士认为,监管层对市场变化的敏感度明显提高,反应速度也在加快,这凸显出“预期管理”的调控思路。由于最近一二线城市都有明显的市场活跃现象,后续调控政策加码的可能性依然存在。

重新升温的苏州楼市

苏州曾是本轮“牛市”中,最先升温的二线城市之一。2016年,苏州房屋、土地交易双双升温,部分区域房价涨幅接近一倍,但仍然一房难求。由于房价上涨较快,苏州和南京、合肥、厦门一起,被称为房价上涨“四小龙”。

2016年3月至10月,苏州连发三个房地产调控政策,用于稳定市场,从业者将其称为“苏十条”、“苏十五条”和“苏十五条升级版”。这些政策涵盖了限价、限购、限贷在内的一揽子条款。

此后,苏州楼市迅速降温,并一直保持平稳运行。

这种平静终于在近期被打破。由于房贷利率小幅下调,2018年末,苏州楼市交易出现升温。春节后,市场热度有增无减。根据苏州市住建委的数据,今年4月,苏州商品住宅成交67.57万平米,环比上涨102.09%,同比上涨47.67%;二手住宅成交95.79万平米,环比上涨52.24%,同比上涨82.5%。

诸葛找房数据研究中心的统计显示,今年4月,苏州二手房挂牌参考均价为27324元/平方米,环比上涨2.61%。自2018年10月起,苏州二手房挂牌价已连续7个月环比上涨,并且近期涨幅呈现扩大。其中,工业园区4月二手住宅挂牌价达到35908元/平方米,这也是其被实施了严厉限售政策重要原因。

在土地市场,今年1-4月,苏州住宅用地出让金622亿,同比上涨10.23%,但土地规划建筑面积减少了9.34%。苏州土地市场受关注度高,进入2019年多宗高单价、高溢价率土地成交,多个板块的“地王”纪录被刷新。

土地市场仍有上涨动力

苏州楼市的升温,被视为热点一二线楼市变化的缩影。

由于各地棚改规模普遍下降,今年以来,三四线楼市后续增长乏力。但在调控压力下沉寂多年的一二线城市,出现一定的升温迹象。市场人士普遍认为,这轮升温由人才落户新政、宽松信贷政策,以及季节因素等所带动。

比如,4月份深圳新房成交2704套,同比增长4成;二手房成交量重返8000套之上,创16个月以来的新高。

同时,由于房地产企业开始向一二线城市收缩,导致这些城市的土地市场也遭遇争抢。根据中原地产的统计,截至5月9日,45个城市卖地年内超过百亿。其中二线城市土地交易规模偏大,最高的杭州卖地947亿。另有12个城市卖地超过300亿,苏州、武汉、天津、福州等成为交易热点区域。

这轮市场升温,是否意味着一轮新行情的开始?

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进认为,在经历了2017和2018两个“大年”之后,此轮住宅市场升温幅度并不明显,“小阳春”成色不足,且能否延续尚存一定的不确定性。虽然当前市场有一定的恐慌性需求存在,但比例尚小,总体预期较为稳定。

相比之下,土地市场的动力较为充足。北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示,现阶段企业手中的资金总体充裕,但土地资源不足,未来对土地的争抢还会持续一段时间。

预期管理思路凸显

在地方政府出台调控新政的同时,监管层和有关部委也持续就房地产市场进行表态。

4月19日,中共中央政治局召开会议,分析研究经济形势,部署经济工作。在谈到房地产工作时,会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

同日,住建部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。调研指出,部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升,需引起高度关注。按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求,住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

此前,自然资源部制定实施了本年度住宅用地分类调控目标,住宅消化周期在36个月以上的城市,应停止供地;去化周期在12-6个月的,以及6个月以下的,要增加,甚至显著增加供地。

5月6日,国家发改委规划司司长陈亚军指出,放宽落户不等于放松对房地产的调控。不管户籍制度怎么改,“房住不炒”这个定位是必须坚持、不能动摇的。

严跃进认为,这些表态在维持楼市调控政策连续性和稳定性的同时,也体现出“提前干预”的预期管理思路。这也是本轮楼市调控的一个重要特征。

他认为,预期管理对房地产调控而言至关重要。在市场出现异动端倪时就提前介入,可以很好地避免预期失控,防止恐慌性需求的蔓延,有利于维持市场稳定运行。

诸葛找房指出,苏州的调控政策代表了当下同类型城市的政策取向,楼市、地市过热调控加码政策就会出台。最近一二线城市都有明显的市场活跃现象,后续调控政策加码的可能依然存在。

 
 
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